Разъяснения
Настоящие разъяснения уточняют особенности применении условий договоров купли-продажи закладных при предоставлении ипотечных кредитов/займов по ипотечному продукту «Стандарт» со значением коэффициента «кредит/Залог» (далее – К/З) от 71 до 90%, предусматривающих требование по заключению договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца (далее - Разъяснения).
Наличие дополнительного обеспечения в виде Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца позволяет:
- заемщикам получить ипотечный кредит/заём с низким размером первоначального взноса (от 10% до 29%) без необходимости заключения и оплаты за свой счет Договора страхования ответственности заемщика, что направлено на повышение доступности ипотечных кредитов/займов и снижения дополнительных расходов заемщика без ущерба качества обеспечения кредитов/займов с К/З от 71 до 90%.
- поставщикам выдавать не только кредиты, но и займы с низким размером первоначального взноса.
Заключение Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца является одним из вариантов ипотечного страхования, который предусмотрен для ипотечных кредитов/займов с К/З от 71% до 90%.
Применение страхования финансовых рисков кредитора/займодавца предусмотрено разделом 6 паспорта ипотечного кредитного продукта «Стандарт» (утв. решением Правления АИЖК от 19.05.2012 № 6/21).
Агентством утверждена типовая форма договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца.
Термины и определения
Договор страхования финансовых рисков кредитора/займодавца (далее – Договор) – договор страхования, заключаемый от лица и за счет кредитора/займодавца (далее также именуемые Страхователь) для страхования имущественных интересов, связанных с риском возникновения убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в связи с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации Предмета ипотеки при обращении взыскания на указанное имущество или недостаточностью стоимости Предмета ипотеки, оставленного Страхователем за собой в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)).
Действительная стоимость предмета ипотеки (Действительная стоимость) – стоимость Предмета ипотеки на дату заключения Договора, определяемая страховщиком, исходя из которой устанавливается страховая сумма по Договору.
Действительная стоимость Предмета ипотеки устанавливается страховщиком на основании следующих документов:
а) предоставленных Страхователем документов, подтверждающих размер рыночной стоимости предмета ипотеки, а именно, Отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком, осуществляющим свою деятельность в соответствии с условиями, установленными законодательством РФ об оценочной деятельности (отчет об оценке должен быть составлен не ранее, чем за 90 (девяносто) дней до даты заключения Кредитного договора);
б) стоимости, указанной в договоре купли-продажи Предмета ипотеки.
При этом под Действительной стоимостью понимается наименьшее из значений, указанных в пунктах а) и б).
Требование о погашении кредита – требование, предъявленное Страхователем (законным владельцем закладной) Контрагенту(ам) Страхователя о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору/Договору займа в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Контрагентом Страхователя Кредитного договора/Договора займа в части обязанности по возврату кредита/займа и уплате начисленных процентов.
Контрагенты Страхователя/Контрагенты - дееспособные физические лица - должники Страхователя по кредитному договору/договору займа, предоставленному на цели приобретения Предмета ипотеки, в соответствии с действующим законодательством РФ.
Остаток основного долга – сумма кредита/займа, предоставленного Контрагенту по Кредитному договору/договору займа за вычетом произведенных Контрагентом платежей в счет её погашения без учета процентов за пользование кредитом/займом либо за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также без учета неустойки (штрафа, пени) и иных расходов и издержек, возмещение которых может быть обеспечено ипотекой.
Пороговое значение – показатель, определяемый как фиксированное на дату заключения Договора значение Остатка основного долга, выраженное в рублях или в процентах от Действительной стоимости предмета ипотеки в зависимости от целей использования показателя.
Реализация предмета ипотеки – реализация Предмета ипотеки, на который обращено взыскание по решению суда, осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Иные термины, встречающиеся в Разъяснениях, написанные с заглавной буквы, имеют значения, определенные в Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) АО «АИЖК» (далее по тексту – Стандарты), если иное не указано в Разъяснениях.
Раздел I. Оформление Ипотечных сделок со страхованием финансовых рисков кредитора/займодавца
При предоставлении кредитов/займов с К/З от 71 до 90% необходимо учитывать следующие особенности и ограничения.
- Договор предусматривает страхование от убытков Страхователя, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от Реализации Предмета ипотеки.
- Предоставление кредитов/займов с повышенным (более 70 %, до 90%) соотношением К/З возможно на цели приобретения Квартиры или Жилого дома с земельным участком, на котором расположен такой Жилой дом, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке.
- Настоящие разъяснения не распространяются на сделки приобретения жилых помещений путем участия в долевом строительстве, а также уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, если в качестве залога выступают права требования по договору участия в долевом строительстве.
- Условия страхования финансовых рисков кредитора/займодавца не могут быть применены при выдаче кредита/займа на погашение имеющегося кредита, ранее полученного Заемщиком на приобретение/строительство жилого помещения.
Раздел II. Особенности оформления и заключения договоров страхования финансовых рисков кредитора/займодавца
- Договор должен быть заключен с одной из страховых компаний, из числа отобранных Агентством по данному виду страхования согласно размещенному на сайте Агентства (http://www.ahml.ru/) списку (далее – Список СК).
- Договор заключается по типовой форме, утвержденной Агентством.
- Основанием для заключения Договора является заявление Страхователя (кредитор/займодавец) на страхование и предоставление копии (заверенной кредитором/займодавцем) заключенного Кредитного договора/Договора займа.
Договор вступает в силу (возникают права и обязанности Сторон по Договору) в день, в который наступило последнее из следующих событий:
- уплата страховой премии в установленном Договором размере;
- государственная регистрация ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не ранее даты заключения Договора.
Из вышеуказанных положений Договора следует, что Договор заключается одновременно с заключением Кредитного договора/Договора займа либо после заключения Кредитного договора/Договора займа, но не позднее даты фактического предоставления кредита/займа.
4. Страховым случаем по Договору является обращение взыскания на Предмет ипотеки, повлекшее возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации Предмета ипотеки в соответствии (в том числе, когда в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» задолженность Контрагента по кредитному договору/договору займа считается погашенной и кредитный договор/договор займа прекращается), для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований, при условии, что данное событие удовлетворяет требованиям заключенного Договора, а именно:
- Требование о погашении кредита/займа предъявлено в течение срока действия Договора по истечении Периода ожидания.
- Сумма, вырученная от Реализации предмета ипотеки, недостаточна для удовлетворения денежных требований Страхователя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения.
- Требование о погашении кредита/займа не связано с уплатой процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, курсовой разницей, прочими косвенными расходами, а также возмещением упущенной выгоды.
5. Страховая сумма составляет 20% от Действительной стоимости Предмета ипотеки.
6. Страховая премия уплачивается единовременно в полном объеме не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты заключения Договора. Максимальный размер страхового тарифа (от суммы кредита/займа), который Агентство будет рассматривать для компенсации при предложении к выкупу закладной, установлен Специальными условиями выкупа закладных с применением ипотечного страхования – опции «Страхование финансовых рисков кредитора/займодавца». Для проверки размера уплачиваемого Поставщиком страхового тарифа и максимального страхового тарифа, установленного Агентством для расчета компенсации, предлагается воспользоваться расчетным Калькулятором № 1.
7. Размер страховой выплаты определяется:
7.1. При реализации Предмета ипотеки (за исключением случая, предусмотренного п. 7.2) размер страховой выплаты определяется как положительная разница между окончательной суммой задолженности Контрагента перед Страхователем, установленной на дату, следующую за датой, в которую Страхователем осуществлено погашение части задолженности Контрагента за счет реализации Предмета ипотеки, включая:
- Остаток основного долга;
- установленные вступившим в законную силу решением суда проценты за пользование кредитом/займом, начисленные в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа по дату реализации Предмета ипотеки включительно;
и ценой реализации предмета ипотеки.
В том случае, если полученное значение отрицательно или равно нулю, страховая выплата равна нулю.
7.2. При реализации Предмета ипотеки посредством оставления Страхователем за собой Предмета ипотеки, в случае если в соответствии с нормами, установленными ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» задолженность залогодателя по кредитному договору/договору займа считается погашенной, и кредитный договор/договор займа прекращается, размер страховой выплаты определяется как разница между суммой задолженности Контрагента перед Страхователем, отнесенной на расходы Страхователя, установленной на дату погашения задолженности Контрагента, включая:
- Остаток основного долга;
- установленные вступившим в законную силу решением суда проценты за пользование кредитом/займом, начисленные в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа по дату погашения задолженности Контрагента включительно и ценой реализации предмета ипотеки.
8. Договор оформляется на срок по последний день календарного месяца, в который плановое значение Остатка основного долга, определенное в соответствии с графиком погашения кредита/займа по Кредитному договору/Договору займа, становится равным или меньше размера Порогового значения, выраженного в рублях.
Пороговое значение = Действительная стоимость Предмета ипотеки * 70%.
9. К Договору должна прилагаться копия Согласия заемщика на обработку его персональных данных.
Раздел III. Особенности выкупа Агентством Закладных с коэффициентом К/З от 71 до 90%
- Выкуп закладных с коэффициентом К/З от 71 до 90% осуществляется Агентством в рамках заключенных договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) (продукт Стандарт) и установленных в них лимитов выкупа.
- Договор страхования финансовых рисков кредитора/займодавца должен быть оформлен в соответствии с типовой формой с учетом Разъяснений.
- Агентством рассматриваются на предмет выкупа Ипотечные кредиты/займы, по которым Договор страхования финансовых рисков кредитора/займодавца заключен со Страховой компанией, указанной на дату выдачи кредита/займа в Списке СК, за исключением случаев, когда у Страховой компании на момент предложения закладной к выкупу приостановлена либо отозвана лицензия на осуществление страховой деятельности.
- Одновременно Поставщику при предложении Закладной к выкупу надлежит заполнить дополнительные поля в ЕИС АИЖК, касающиеся параметров Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца, включая сведения о полном наименовании Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца, дате заключения и дате вступления в силу, дате окончания действия договора страхования, а также необходимые сведения о сроке и размере уплаты страховой премии и т.д.
- При комплектовании кредитного дела, в том числе, к договору страхования финансовых рисков должна прилагаться копия Согласия заемщика на обработку его персональных данных, оформляемая при заключении кредитного договора/договора займа с заемщиком.
- При выкупе закладной с наличием действующего Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца в стоимость закладной включается часть уплаченной Страхователем страховой премии исходя из расчета периода со следующего дня после перехода прав на Закладную к Агентству по дату окончания срока действия Договора страхования.
Поставщику предлагается при предложении к выкупу закладных и оформлении Акта приема-передачи воспользоваться разработанными калькуляторами и произвести два расчетных шага:
Шаг 1. Проверить размер страхового тарифа, который применялся при расчете страховой премии, и размер максимального страхового тарифа, установленного Агентством для компенсации.
Комментарий. В случае превышения страхового тарифа, применяемого при расчете страховой премии, над величиной, установленной Агентством, размер компенсации рассчитывается исходя из значений, установленных Агентством. В случае уплаты страховой премии по тарифу равному/меньше максимального страхового тарифа, установленного Агентством, компенсация рассчитывается исходя из размера фактически уплаченной страховой премии. Для определения размера страхового тарифа в зависимости от выбранных Заемщиком параметров кредитования (выбранный срок фиксации процентной ставки, срок возврата кредита/займа, коэффициент К/З) предлагается использовать Калькулятор № 1.
Шаг 2. Рассчитать при предложении закладной к выкупу Агентством размер компенсации части страховой премии на дату сделки и включить указанное значение в Акт приема-передачи.
Комментарий. После проверки размера страхового тарифа (согласно Шагу 1) необходимо на основе выбранного (фактического или максимального, установленного Агентством) значения страхового тарифа рассчитать размер страховой премии в рублях. Полученное значение страховой премии, выраженное в рублях, указать в Калькуляторе № 2, в том числе указав (Внимание!) Дату вступления договора в силу, дату совершения сделки купли–продажи, и дату планового окончания Договора страхования финансовых рисков кредитора/займодавца, после чего провести расчет части страховой премии, подлежащей компенсации.
Раздел IV. Заключение
Во всем остальном закладные и документы по Ипотечной сделке, а также порядок определения основных параметров Ипотечных сделок должны соответствовать действующим на дату выкупа закладной требованиям Стандартов Агентства и/или Специальным условиям выкупа, а также условиям, установленным в договорах купли-продажи закладных.
Разъяснения применяются с даты размещения на официальном сайте Агентства в сети Интернет.
Дата размещения 04.12.2012 г.
Департамент инноваций, методологии и стандартизации
Департамент покупки закладных
Калькулятор 1. Максимальных тарифов (краткий)
Калькулятор 2. Расчет компенсации страх премии Поставщику
Согласие на обработку персональных данных