Наверх
АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Архив ипотечных продуктов

Материнский капитал

Разъяснения о новых параметрах ипотечного кредитного продукта   «Материнский капитал» и порядке их применения

Приказом генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство) от 23.12.2011 №284-од (далее – Приказ) с 01.03.2012 вводится в действие новая редакция паспорта ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал» и утверждаются новые типовые формы клиентского пакета (кредитные договоры, договоры займа, закладная и инструкция по заполнению закладной), содержание которых соответствует внесенным изменениям.

Новые условия кредитования по продукту «Материнский капитал» предусматривают следующее.

 

1. Требования к Предмету ипотеки.

Предметом ипотеки может являться приобретаемая на кредитные средства:

  • Квартира, отвечающая требованиям Раздела 5 Общей части Стандартов,
  • Квартира, отвечающая требованиям продукта «Малоэтажное жилье».

В целях единого подхода к определению Квартиры на первичном рынке Приказом введено, что при приобретении Квартиры на первичном рынке она также должна отвечать требованиям, установленным продуктом «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка): приобретаемая Квартира должна располагаться либо в еще строящемся многоквартирном доме либо в построенном не ранее 2007 года многоквартирном доме.

2. Требования к Заемщику и Залогодателю.

Требования к Заемщику и Залогодателю определяются в соответствии с разделом 4 Общей части Стандартов Агентства, за исключением п. 4.6 указанного раздела. Общее количество Заемщиков, удовлетворяющих требованиям Стандартов Агентства и выступающих по одному кредитному договору/договору займа, не может превышать 4 (четырех) человек. При этом одним из Заемщиков и Залогодателей должен являться Распорядитель средств МСК, который может выступать в качестве Заемщика, не имеющего дохода.

В том случае, если Заемщик, являющийся Залогодателем, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг/супруга также должен/должна выступать Заемщиком и Залогодателем по ипотечной сделке (если между супругами заключен действующий брачный договор, изменяющий законный режим имущества супругов, то он не должен распространяться на приобретаемое жилое помещение, а также обязательства по кредитному договору).

Дабы исключить ситуацию, когда в ипотечной сделке участвует единственный Заемщик с нулевым доходом или оба супруга с нулевым доходом, Приказом введено, что Распорядитель средств МСК может выступать в качестве Заемщика, не имеющего дохода, только при условии наличия в ипотечной сделке Заемщика-Залогодателя, имеющего доход.

3. Цели кредитования.

3.1. Ипотечный кредит (заем) должен быть предоставлен на приобретение или строительство Квартиры на первичном или вторичном рынке. Приказом установлено, что под приобретением Квартиры на первичном рынке понимается приобретение Квартиры (в том числе отвечающей требованиям продукта «Малоэтажное жилье») в соответствии с требованиями Специальных условий выдачи и выкупа ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах (Продукт «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка)):

  • на этапе строительства,
  • по окончании строительства,
  • путем оплаты пая в жилищном кооперативе/жилищно-строительном кооперативе/жилищно-накопительном кооперативе (ЖК/ЖСК/ЖНК).

При этом Продавцами жилых помещений (цедентами по договорам уступки права требования, продавцами паев ЖК/ЖСК/ЖНК) могут являться следующие юридические лица:

  • Застройщики.
  • Инвесторы, оплатившие стоимость жилого помещения непосредственно застройщику по договору на участие в долевом строительстве.
  • Любые по счету правообладатели строящегося жилого помещения, независимо от того, сколько договоров уступки прав требования на жилое помещение было заключено до него «по цепочке», при условии отсутствия в «цепочке» физических лиц как собственников или как индивидуальных предпринимателей.
  • Управляющие компании, осуществляющие доверительное управление средствами (имуществом) ПИФ, при условии, что приобретаемое жилое помещение находится в общей собственности владельцев инвестиционных паев и среди владельцев инвестиционных паев этого ПИФ на момент совершения сделки купли-продажи отсутствуют физические лица.
  • Юридические лица, которые приобрели жилое помещение после окончания строительства по договору купли-продажи у другого юридического лица (при условии, что в «цепочке» отсутствовали физические лица как собственники или как индивидуальные предприниматели).

3.2. В остальных случаях принимается, что Квартира приобретается на вторичном рынке.

4. Сумма кредита.

В формуле расчета максимальной суммы Части-2 кредита (займа) Приказом введено, что вне зависимости от фактического количества календарных дней в году используется значение 365, что позволит избежать противоречий при расчете начисленных процентов на Часть-2 кредита (займа), связанных с переходом на високосный год и обратно. При предоставлении кредита/займа в рамках продукта «Новостройка» максимальная сумма кредита/займа устанавливается для общей суммы кредита/займа, включающей Часть I и Часть II.

5. Коэффициент К/З.

Приказом увеличено максимальное значение коэффициента К/З по Части-1 кредита (займа) с 70 до 80%, в т.ч. при условии наличия ипотечного страхования, и сохранено ограничение коэффициента К/З по обеим частям кредита максимальным значением, равным 90%. При этом при приобретении жилья в еще строящемся многоквартирном доме на первичном рынке требование наличия ипотечного страхования при значении К/З более 70% не применяется по аналогии с продуктом «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка).

Минимальное значение коэффициента К/З по Части-1 кредита (займа) составляет 30%, а максимальное значение:

  1. 80% при приобретении Квартиры в еще строящемся многоквартирном доме на первичном рынке. Требование о страховании ответственности Заемщика (Заемщиков) по кредиту (займу) не предъявляется.
  2. 80% при приобретении Квартиры в построенном многоквартирном доме на первичном рынке. По кредитным договорам при значении коэффициента К/З свыше 70% в целях снижения процентной ставки возможно осуществление ипотечного страхования.
  3. 80% при приобретении Жилого помещения на вторичном рынке. По кредитным договорам при значении коэффициента К/З свыше 70% ответственность Заемщика (Заемщиков) по кредитному договору должна быть застрахована, а страховая сумма не должна быть меньше размера такого превышения. Значение коэффициента К/З для договоров займа не должно превышать 70%.

6. Процентная ставка.

6.1. Структура процентных ставок зависит от соотношения суммы кредита (займа) к максимально установленной сумме кредита (займа) по региону, величины коэффициента Кредит/Залог по Части-1 кредита (займа), срока кредита (займа), наличия/отсутствия ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика перед кредитором).

6.2. Приказом предоставлена возможность Первоначальным кредиторам устанавливать на период строительства повышенную процентную ставку в целях компенсации рисков недостроя.

6.3. Процентная ставка за пользование Частью-2 кредита (займа) устанавливается в размере, равном размеру процентной ставки по Части-1 кредита (займа).

6.4. Размер процентной ставки, указанный в п. 13.4  Паспорта продукта «Материнский капитал», действителен при наличии личного страхования. При отсутствии личного страхования процентные ставки повышаются на величину страховой маржи, установленную Агентством. При этом при приобретении Квартиры на первичном рынке кредит (заем) может быть выдан в только при условии, что значение процентной ставки, в том числе при отсутствии личного страхования, не превышает 11%. Если расчетное значение ставки (при отсутствии личного страхования) превышает 11%, то кредит (заем) оформляется и выкупается в рамках приобретения Квартиры на вторичном рынке.

6.5. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения Квартиры на первичном рынке по окончании строительства путем купли-продажи жилого помещения у юридического лица, размер процентной ставки должен соответствовать значениям, указанным в п. 13.4  Паспорта продукта «Материнский капитал», с учетом применения вычетов согласно пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал» с даты заключения кредитного договора/выдачи займа.

6.6. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения Квартиры на этапе строительства, в т.ч. путем участия в долевом строительстве, полной оплаты пая в ЖК/ЖСК/ЖНК или заключения договора уступки прав требования от юридического лица к физическому лицу, размер процентной ставки должен соответствовать значениям, указанным в пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал», с учетом применения вычетов согласно пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал» с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. При этом в случае если Первичный кредитор устанавливает в кредитном договоре (договоре займа) две процентные ставки, то Ставка 1 устанавливается по усмотрению Первичного кредитора, а Ставка 2 должна соответствовать значениям, указанным в пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал», с учетом применения вычетов согласно пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал». Изменение Ставки 1 на Ставку 2 может быть осуществлено в любое время, но не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки.

6.7. Для кредитов (займов), предоставленных на цели приобретения Квартиры на вторичном рынке, размер процентной ставки с даты заключения кредитного договора (договора займа) может устанавливаться по усмотрению кредитора, при этом выкуп таких кредитов (займов) осуществляется с учетом пп. 20.4 и 20.5 Паспорта продукта «Материнский капитал».

6.8. В случае если в период с даты заключения кредитного договора/договора займа до даты регистрации права собственности на Квартиру произошли изменения, влияющие на расчет Ставки 2 в соответствии с пп. 13.4.1 – 13.4.5 Паспорта продукта «Материнский капитал», перерасчет Процентной ставки (Ставки 2) не производится.

7. Вычеты из процентной ставки.

При расчете процентной ставки по кредиту (займу) добавлены вычеты, используемые в продукте «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка), связанные с:

  • участием в ипотечной сделке молодой семьи,
  • участием в ипотечной сделке Заемщика, который является владельцем государственного жилищного сертификата участника подпрограмм любого уровня (в том числе региональных, местных, городских) по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 гг. и 2011 – 2015 гг.
  • приобретением жилья эконом класса, определяемого Агентством на основании Приказа Минрегиона России.

7.1. Для применения вычета согласно п. 13.4.1 Паспорта продукта «Материнский капитал» к годовой процентной ставке по кредиту (займу), предоставляемому (предоставленному) на цели оплаты по Договору приобретения Квартиры, по которому цена одного квадратного метра общей площади приобретаемого Квартиры не превышает стоимости одного квадратного метра в соответствующем регионе Российской Федерации, на территории которого расположено Жилое помещение, установленной Агентством на основании Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации следует:

  • Определить цену одного квадратного метра приобретаемого Жилого помещения путем деления общей стоимости (цены) Жилого помещения на общую площадь Жилого помещения, указанную в Договоре приобретения (Договоре купли-продажи, Договоре участия в долевом строительстве, договоре уступки права требования) и известные на дату заключения Кредитного договора/Договора займа. В расчет берется общая площадь жилого помещения без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд и террас). В случае указания в зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (договорах уступки прав требования) общей площади квартиры (в том числе с оговоркой о применении понижающих коэффициентов для неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд и террас), но при этом площадь неотапливаемых помещений не указана в явном виде, в расчете цены одного квадратного метра следует использовать имеющееся (указанное в договоре участия в долевом строительстве или в договоре уступки права требования) значение планируемой общей площади (т.е. с учетом неотапливаемых помещений) объекта долевого строительства, известное на дату заключения кредитного договора/договора займа. Вероятность изменения общей площади квартиры (её уменьшение или увеличение) по факту завершения строительства, проведения обмеров и регистрации прав - не учитывается.
  • Сравнить определенную в соответствии с указанным выше алгоритмом цену одного квадратного метра с действующим на дату заключения кредитного договора (подписания договора займа) значением стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, установленной Агентством на основании Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации. В случае если цена одного квадратного метра приобретаемого Жилого помещения ниже или равна установленному Агентством значению стоимости для соответствующего региона Российской Федерации – применение вычета согласно п. 13.4.1 Паспорта продукта «Материнский капитал» оправдано.
  • В случае изменения Агентством значений стоимости одного квадратного метра, размещенных на сайте Агентства, изменения начинают действовать со дня, следующего за днем опубликования новых значений стоимости на сайте Агентства.
  • Агентство не предъявляет каких-либо требований по дополнению материалов кредитного дела по выкупаемым закладным каким-либо специальным обоснованием применения первичным кредитором (правильности применения) вычета согласно п. 13.4.1 Паспорта продукта «Материнский капитал». Проверка правильности применения данного вычета производится сотрудниками Агентства в соответствии с настоящими разъяснениями на основании данных ЕИС АИЖК. Факт необоснованного применения вычета и (или) неприменения вычета является основанием для отказа в выкупе закладной.

7.2. При удовлетворении нескольким требованиям, указанным в пп. 13.4.1-13.4.4 Паспорта продукта «Материнский капитал», – вычеты должны суммироваться.

7.3. При наличии на момент заключения кредитного договора/договора займа оснований, определенных пп. 13.4.1-13.4.4 Паспорта продукта «Материнский капитал», Процентная ставка должна быть снижена кредитором (займодавцем) на значения, определённые Специальными условиями для каждого из предусмотренных оснований.

8. Дополнительные условия выкупа.

8.1. Выкуп закладных Агентством осуществляется после государственной регистрации права собственности и ипотеки на приобретаемую Квартиру и при наличии закладной.

8.2. Ипотечные кредиты (займы) на приобретение жилого помещения на первичном рынке, Процентная ставка по которым на дату заключения кредитного договора (договора займа) выше значения процентной ставки, установленного Агентством, или на дату предложения к выкупу Агентством приведена к значению процентной ставки, установленному Агентством (путем снижения по соглашению между кредитором и заемщиком), выкупу Агентством не подлежат.

8.3. Ипотечные кредиты (займы) на приобретение жилого помещения на вторичном рынке, Процентная ставка по которым на дату заключения кредитного договора (договора займа) выше значения процентной ставки, установленного Агентством, или на дату предложения к выкупу Агентством приведена к значению процентной ставки, установленному Агентством (путем снижения по соглашению между кредитором и заемщиком), рассматриваются Агентством на предмет выкупа с применением положений п. 1.4.1 Части II Стандартов Агентства.

8.4. Ипотечные кредиты/займы, размер Процентной ставки по которым ниже значения процентной ставки, установленного Агентством, рассматриваются Агентством на предмет выкупа с применением положений пп. 1.4.2 и 1.4.4 Части II Стандартов Агентства.

8.5. В случае если по Ипотечному кредиту (займу) установлены две процентные ставки в связи с приобретением Жилого помещения на этапе строительства, требования к процентной ставке, указанные в пп. 20.3 – 20.5 Паспорта продукта «Материнский капитал», предъявляются к процентной ставке, устанавливаемой с первого числа месяца, следующего после регистрации права собственности и ипотеки Квартиры.

8.6. При приобретении Жилого помещения на первичном рынке не применяется требование п. 1.9.3 Части II Стандартов. При этом в случае неисполнения либо неполного исполнения Заемщиками своих обязательств по кредитному договору (договору займа) в первый и/или второй Процентные периоды Агентство вправе предъявить Поставщику Требование обратного приобретения Закладных в порядке, предусмотренном Соглашением с Поставщиком.

8.7. В случае если согласно условиям кредитного договора/договора займа Процентная ставка (Ставка 2) устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки, предложение на выкуп Агентству Поставщик может направлять не ранее календарного месяца, в котором вступает в действие Процентная ставка (Ставка 2).

8.8. Рефинансирование кредитов (займов) со значением коэффициента К/З выше 70% без ипотечного страхования осуществляется Агентством при условии подписания поставщиком закладных дополнительного соглашения к действующим договорам поставки, содержащих условия применения к поставщику права регресса и штрафных санкций при наступлении раннего дефолта закладной.

9. Дополнительно в зависимости от наличия и вида сделки предоставляются следующие документы:

9.1. Для целей приобретения Квартиры на первичном рынке:

  • Документы, подтверждающие год постройки многоквартирного жилого дома (копия или выписка из Технического паспорта на здание (сооружение) или жилое помещение с указанием даты года постройки многоквартирного жилого дома).
  • Договор долевого участия в долевом строительстве.
  • Документы, подтверждающие оплату паевого взноса в ЖК/ЖСК/ЖНК:
    • копия устава кооператива,
    • копия протокола решения собрания учредителей ЖК/ЖСК/ЖНК либо копия заявления о приеме в члены ЖК/ЖСК/ЖНК, либо иной, подтверждающий членство в ЖК/ЖСК/ЖНК документ, предусмотренный уставом,
    • справка о выплате пая в полном объёме,
    • копия платёжных документов об оплате паевых взносов.
  • Документы, подтверждающие право собственности члена ЖК/ЖСК/ЖНК на жилое помещение (справка о выплате пая в полном объёме).
  • Документы, подтверждающие приобретение квартиры у юридического лица:
    • Договор долевого участия в долевом строительстве.
    • Соглашение (договор) уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,
    • Акт приёма-передачи квартиры, подписанный застройщиком и заёмщиком,
    • Договор купли-продажи жилого помещения.

9.2. Для целей применения вычета из процентной ставки:

  • Документы, подтверждающие приобретение жилья участниками программы «Молодая семья»:
    • копия сертификата участника программы «Молодая семья» ФЦП «Жилище», выданный органом местного самоуправления субъекта РФ по месту нахождения заёмщиков и предмета ипотеки.
  • Документы, подтверждающие приобретение жилья военнослужащими владельцами ГЖС:
    • копия государственного жилищного сертификата, являющегося именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения.

Разъяснения от: 28.12.2011