Наверх
АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Архив ипотечных продуктов

Новостройка

Специальные условия
выдачи и выкупа ОАО «АИЖК» ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах, а также жилых домов на территории малоэтажной застройки
(продукт «Новостройка»)

Все редакции документа

1. Термины и определения

Процентная ставка

Стоимость ипотечного кредита/займа для заемщика, выражающаяся в процентах годовых от основной суммы кредита/займа и указываемая в кредитном договоре/договоре займа/закладной.

Ставка выкупа

Процентная ставка, применяемая ОАО «АИЖК» (далее – Агентство) в сделках купли-продажи закладных при оценке фактической процентной ставки по передаваемой Агентству закладной. Указывается в заключаемых договорах купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) и учитывается при расчете цены закладной.

Цена закладной

Размер денежных средств, подлежащих оплате поставщику при выкупе Агентством. Цена закладной рассчитывается в порядке, предусмотренном договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки), исходя из соответствия фактической процентной ставки ставке выкупа.

 

2. Общие требования к параметрам выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов/займов, предоставленных на приобретение жилых помещений из состава проектов, реализующихся при поддержке программы «Стимул», рефинансирование которых будет осуществляться с 01.08.2013 в рамках договоров купли-продажи закладных по программе «Стимул»

Наименование параметра

Значения, требования

1. Цель кредитования

1.1.Приобретение у юридического лица[1] квартиры в строящемся/построенном многоквартирном доме, включенном в объекты строительства по программе «Стимул».

Приобретение у юридического лица или у муниципального образования земельного участка  с жилым домом на нем/земельного участка и строительство жилого дома на нем при условии, что земельный участок расположен на территории организованной комплексной малоэтажной застройки и жилой дом строится/построен при поддержке программы «Стимул».

2. Валюта кредита/займа

В соответствии с требованиями п. 3.4 раздела 3 Общей части Стандартов Агентства[2]

3. Требования к заемщикам

3.1. В соответствии с требованиями раздела 4 Общей части Стандартов Агентства, за исключением п. 4.6.

3.2. Общее количество заемщиков по одному кредитному договору/договору займа, удовлетворяющих требованиям Стандартов Агентства, не может превышать 4 (четырех) человек.

4. Срок кредитования

В соответствии с требованиями п. 3.9 раздела 3 Общей части Стандартов Агентства, за исключением п. 3.9.2.

5. Сумма кредита/займа

5.1. Минимальный размер ипотечного кредита/займа составляет 300 000 (Триста тысяч) рублей.

5.2. Максимальный размер ипотечного кредита/займа устанавливается в соответствии с требованиями Базовой части Стандартов Агентства.

5.3. Если предмет ипотеки – имеющаяся квартира, размер ипотечного кредита (займа) дополнительно ограничен ценой приобретаемой квартиры.

6. Вид обеспечения

6.1. Залог приобретаемого жилого помещения (и земельного участка  в случае приобретения/строительства жилого дома).

6.2. Залог имеющегося жилого помещения (при осуществлении кредитования на цели строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и включенном в перечень объектов строительства по программе «Стимул»).

6.3. Страховое обеспечение ипотечной сделки в соответствии с требованиями раздела 6 Общей части Стандартов Агентства.

7. Требования к предмету ипотеки (залоговому обеспечению)

7.1. Приобретаемая квартира – квартира, приобретаемая заемщиком (заемщиками) в собственность с использованием средств ипотечного кредита/займа при условии ее расположения в многоквартирном доме, включенном в перечень объектов строительства по программе «Стимул».

7.2. Имеющаяся квартира – квартира, имеющаяся в собственности заемщика и/или членов семьи заемщика при условии, что данная квартира передается в залог (ипотеку) в обеспечение ипотечного кредита/займа, предоставленного заемщику (заемщикам) на цели приобретения в собственность квартиры в строящемся многоквартирном доме, строительство которого осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и который включен в перечень объектов строительства по программе «Стимул». Данный вид залогового обеспечения не применим в случаях, когда ипотечный кредит/заем предоставлен на строительство объекта недвижимости, расположенного в пределах территории малоэтажной застройки.

7.3. Предмет ипотеки – жилой дом с земельным участком  на приобретение/строительство которого предоставлен ипотечный кредит/заем, расположенный в пределах территории малоэтажной застройки, строительство которой осуществляется при поддержке программы «Стимул» и которая входит в перечень объектов по данной программе.

7.4. Жилой дом и земельный участок   должны располагаться на территории организованной комплексной малоэтажной застройки [3] и отвечать следующим требованиям:  

7.4.1 Требования к жилому дому:

общая площадь – не более 250 кв. м (включая цокольный и подземный этажи);

этажность – не более чем три этажа;

строительство жилого дома осуществляется/осуществлено согласно типовому проекту.

Фундамент:

1. Каменный:

1.1. Бутовый, бутобетонный:

1.1.1. Ленточный.
1.1.2. Столбчатый.

1.2. Кирпичный:

1.2.1. Ленточный.
1.2.2. Столбчатый.

2. Железобетонный:

2.1. Ленточный:

2.1.1.Сборный.
2.1.2.Монолитный.
2.1.3. Сборно-монолитный.

2.2.Столбчатый.
2.3.Свайный.
2.4. Сплошная монолитная плита;

Жилой дом должен быть подключен к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе сетям газоснабжения, холодного водоснабжения и канализации, действующим как минимум в пределах территории застройки, на которой находится жилой дом, сетям электроснабжения от энергоснабжающей организации. В отношении холодного водоснабжения допускается водоснабжение путем отбора из коллективных скважин с помощью автоматизированных систем подачи воды, в отношении канализации допускается наличие индивидуальных очистных сооружений с централизованным сбором отходов, в отношении горячего водоснабжения допускается использование индивидуальных газовых или электрических водонагревательных приборов.

Состояние: исправное техническое состояние; не требует капитального ремонта; фундамент, стены, перекрытия и крыша в исправном состоянии и выполнены из сертифицированных материалов. Допускаются отсутствие санитарно-технического оборудования и наличие только черновой отделки помещений, а именно: стены отштукатурены; на полу стяжка под устройство напольного покрытия; электросиловая разводка проведена; система отопления проложена и функционирует; все оконные проемы оборудованы окнами; входная дверь установлена.

По адресу жилого дома должна быть возможна регистрация по месту жительства.

7.4.2. Требования к земельному участку:

Вид права - право собственности заемщика на земельный участок;

Категория земли – земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования - разрешенное использование земельного участка должно обеспечивать его владельцу законное право на строительство и/или эксплуатацию жилого дома (с правом постоянного проживания/регистрации). Площадь земельного участка не должна быть более 2 000 кв. м, и при этом не должны нарушаться предельные значения по площади земельного участка для использования в целях жилищного строительства (эксплуатации жилого дома), которые установлены требованиями действующего законодательства и/или нормативными актами региональной власти.7.5. Квартира должна отвечать требованиям раздела 5 Общей части Стандартов Агентства.

8. Тип ипотеки

В соответствии с требованиями п. 3.17 раздела 3 Общей части Стандартов Агентства.

При предоставлении кредита/займа на  строительство предмета ипотеки, расположенного на территории организованной комплексной малоэтажной застройки, вид обеспечения по кредиту/займу до государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом устанавливается кредитором самостоятельно (в том числе земельный участок может быть передан в залог первичному кредитору по договору залога).  

9. Залоговая стоимость предмета ипотеки

9.1. Залоговая стоимость определяется в соответствии с пп. 3.3 и 3.5 части I Стандартов Агентства.

9.2. Для предмета ипотеки – имеющаяся квартира – залоговая стоимость определяется в соответствии со значением рыночной стоимости, указанным в отчете об оценке предмета ипотеки, отвечающем требованиям пункта 5.12 раздела 5 Общей части Стандартов Агентства.

9.3. При предоставлении ипотечного кредита/займа под залог приобретаемых жилого дома и земельного участка, расположенных на территории организованной комплексной малоэтажной застройки,  стоимость предмета залога определяется как сумма минимальных значений, выбираемых из оценочной стоимости и цены купли-продажи отдельно жилого дома и отдельно земельного участка. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 30% от стоимости жилого дома. В случае превышения стоимость земельного участка для расчета коэффициента К/З принимается в размере 30% от стоимости жилого дома. В случае строительства жилого дома его стоимость для расчета К/З определяется в соответствии со стоимостью строительства, указанной в договоре с застройщиком, с учетом требования п. 17.2 настоящего Паспорта.

9.4. При предоставлении ипотечных кредитов/займов на приобретение земельного участка, расположенного  на территории организованной комплексной малоэтажной застройки,  и строительство на нем жилого дома стоимость жилого дома для расчета К/З определяется в соответствии со стоимостью строительства, указанной в договоре с застройщиком, с учетом требования п. 17.2 настоящего Паспорта. Стоимость земельного участка определяется в порядке, предусмотренном п. 9.3 настоящего Паспорта.

10. Значение коэффициента «кредит/залог» (К/З)

10.1. Определяется на дату заключения кредитного договора (договора займа) в порядке, установленном п. 3.2 раздела 3 части I Стандартов Агентства.

10.2. Минимальное значение – 30%.

10.3. Максимальное значение (за исключением случаев, предусмотренных п. 10.4 настоящего Паспорта) – 80% (при этом при значении К/З выше 70% должно осуществляться ипотечное страхование) [4]

10.4. Максимальное значение для предметов ипотеки, расположенных в пределах территории малоэтажной застройки, – 70% (вне зависимости от наличия ипотечного страхования).

10.5. Если предмет ипотеки – имеющаяся квартира, коэффициент К/З рассчитывается от оценочной стоимости предмета залога.

10.6. Если предмет ипотеки – жилой дом с земельным участком коэффициент К/З рассчитывается   по формуле:

коэффициент К/З = ( (сумма ипотечного кредита/займа)/(стоимость жилого дома + стоимость земельного участка) ) X 100%

при этом стоимость земельного участка ≤ 30% от стоимости жилого дома (стоимости жилого дома и земельного участка определяются с учетом требований п. 9 настоящего Паспорта).

 

11. Значение коэффициента «платеж/доход» (П/Д)

Расчет коэффициента П/Д производится в соответствии с требованиями раздела 1 части I Стандартов Агентства с учетом следующего ограничения:

коэффициент П/Д ≤45%,

при этом

совокупный доход – платеж по кредиту/займу >= n × 1,0 × ПМ,

где n – количество заемщиков;

ПМ – прожиточный минимум на 1 работающего, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в котором расположен предмет ипотеки.

12. Процентная ставка по кредиту/займу

12.1. Процентная ставка (r) – переменная величина, агрегирующая в себе значения двух частей – индексируемой части (i) и фиксированной части (n):

r = i + n,

где индексируемая часть i фиксируется с даты заключения кредитного договора/договора займа на выбранный заемщиком период (период фиксации), по истечении которого подлежит ежегодному плановому пересмотру 01 марта и зависит от значения уровня инфляции в потребительском секторе;

При заключении кредитного договора/договора займа значение части (i) рассчитывается следующим образом:

1) i = ИПЦдек.(T-1)/дек.(T-2) – 100, где

T - год заключения кредитного договора/договора займа;
(T-1) – предыдущий год (году заключения кредитного договора/договора займа);
(T-2) – год, предшествующий предыдущему;
ИПЦдек.(T-1)/дек.(T-2). – индекс потребительских цен на все товары и услуги по Российской Федерации декабря предыдущего года (T-1) к декабрю года, предшествующего предыдущему (T-2). Показатель публикуется на официальном сайте Росстата.

2) В частном случае (при заключении кредитного договора/договора займа в период с 01 января по 31 января (включительно) текущего года (T)) значение части (i) рассчитывается следующим образом:

i = ИПЦдек.(T-2)/дек.(T-3) – 100
, где

T - год заключения кредитного договора/договора займа;
(T-2) – год, предшествующий предыдущему году заключения кредитного договора/договора займа;
(T-3) – третий год, предшествующий году заключения кредитного договора/договора займа;
ИПЦдек.(T-2)/дек.(T-3) – индекс потребительских цен на все товары и услуги по Российской Федерации декабря года, предшествующего предыдущему году заключения кредитного договора/договора займа (T-2) к декабрю третьего года, предшествующего году заключения кредитного договора/договора займа. Показатель публикуется на официальном сайте Росстата;

3) При пересмотре размера части (i) по истечении периода фиксации на следующий расчетный год (с 01 марта текущего года по 28(29) февраля (включительно) следующего года) значение части (i) рассчитывается следующим образом:
i = ИПЦдек.(T-1)/дек.(T-2) – 100, где
T – год пересчета процентной ставки;
(T-1) – предыдущий год (году пересчета процентной ставки);
(T-2) – год, предшествующий предыдущему.
ИПЦдек.(T-1)/дек.(T-2). – индекс потребительских цен на все товары и услуги по Российской Федерации декабря предыдущего года (T-1) к декабрю года, предшествующего предыдущему (T-2). Показатель публикуется на официальном сайте Росстата http://www.gks.ru/.

фиксированная часть n – надбавка к уровню инфляции – устанавливается кредитором на дату заключения кредитного договора/договора займа на весь срок ипотечного кредита/займа с учетом следующих условий:

1.      при выборе заемщиком на дату заключения кредитного договора/договора займа условий кредитования без обеспечения в виде страхования имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания) (личное страхование), часть (n) увеличивается на значение страховой маржи (0,7 процентных пункта);

2.      если при заключении кредитного договора/договора займа заемщик принял на себя обязательство осуществлять личное страхование в течение всего срока действия кредитного договора/договора займа, но не исполняет его, часть (n) подлежит увеличению на значение страховой маржи (0,7 процентных пункта) до конца срока действия кредитного договора/договора займа.

12.2. Период фиксации части (i) – временной интервал с даты заключения кредитного договора/договора займа по 28 (29) февраля включительно i-го года, выбранного заемщиком как год окончания периода фиксации, в течение которого процентная ставка по кредитному договору/договору займа не подлежит изменению.

Процентная ставка по выбору заемщика может быть зафиксирована на весь срок ипотечного кредита/займа исходя из определенных на дату заключения кредитного договора/договора займа значений части (i) и части (n).

При этом период фиксации менее 120 месяцев может соответствовать сроку ипотечного кредита/займа, при условии, что срок ипотечного кредита/займа не менее 36 месяцев. При выборе заемщиком периода фиксации более 120 месяцев процентная ставка фиксируется на весь срок ипотечного кредита/займа, т.е. период фиксации должен быть равен сроку ипотечного кредита/займа.

Указанная процентная ставка действует в течение всего срока ипотечного кредита/займа (фиксированная процентная ставка) и повышается на 0,7 п.п. в случае отсутствия личного страхования.

12.3. Значение части (n) зависит от интервала, в котором находится выбранный заемщиком период фиксации:

1.      до 12 месяцев;

2.      13 – 36 месяцев;

3.      37 – 60 месяцев;

4.      61 – 84 месяцев;

5.      85 – 120 месяцев;

6.      более 120 месяцев на весь срок кредитования.

12.4. После планового пересчета части (i) новое значение процентной ставки начинает действовать с 01 марта расчетного года.

12.5. В случае пересчета части (n) вследствие ненадлежащего исполнения заемщиком принятых обязательств по осуществлению личного страхования (внеплановый пересчет), новое значение процентной ставки начинает действовать с первого календарного дня второго календарного месяца, следующего за месяцем, в котором заемщик был уведомлен о пересчете части (n) и дате, с которой действует повышенная процентная ставка.

12.6. При проведении планового или внепланового пересчета частей (i) и (n) и установления новой процентной ставки пересчитывается график платежей и изменяется размер ежемесячного платежа заемщика. При этом новая процентная ставка начинает действовать без заключения дополнительных соглашений к кредитному договору/договору займа и без внесения изменений в закладную, если таковая составлялась.

12.7. Процентная ставка не может принимать значения ниже 6 (шести) % годовых (минимальное значение) и выше 17 (семнадцати) % годовых (максимальное значение). Если в результате пересмотра частей (i) и (n) величина годовой процентной ставки окажется ниже/выше указанных значений, то на расчетный год ставка устанавливается в размере минимального/максимального значения.

12.8. В целях рефинансирования кредитов/ займов Агентство применяет ставку рефинансирования (выкупа), которая определяется в соответствии с алгоритмом, указанным в настоящем разделе Паспорта, и устанавливает значение части (n).

12.9. Значение части (n) процентной ставки, установленное Агентством, применяется:

с даты заключения кредитного договора/договора займа:

·         когда недвижимое имущество приобретается после завершения строительства, при этом приобретаемое недвижимое имущество является предметом ипотеки;

·         когда недвижимое имущество приобретается в период строительства, а предметом ипотеки выступает имеющаяся квартира.

с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация ипотеки недвижимого имущества:

·         когда недвижимое имущество приобретается в период строительства, при этом приобретаемое недвижимое имущество является предметом ипотеки.

12.10. При выборе заемщиком условий кредитования под залог имеющегося жилья применяется надбавка к процентной ставке 1 один процентный пункт.

12.12 Процентная ставка устанавливается (определяется) с точностью до двух знаков после запятой и действует до конца расчетного года

13. Возврат кредита/займа и процентов по нему

В соответствии с требованиями настоящих Специальных условий и п. 3.11 раздела 3 Общей части Стандартов Агентства.

14. Тип платежей

Ежемесячные аннуитетные платежи, размер которых рассчитывается и устанавливается на дату заключения кредитного договора/договора займа на период фиксации  и ежегодно пересчитывается по истечении периода фиксации.

15. Формула расчета платежа

В соответствии с требованиями п. 3.11.2 раздела 3 Общей части Стандартов Агентства.

16. Страхование

16.1. В соответствии с требованиями раздела 6 Общей части Стандартов Агентства.

16.2 Договоры страхования заключены заемщиком со страховой компанией, указанной на дату заключения договора страхования в списке утвержденных компаний, размещенном на сайте Агентства http://www.ahml.ru/, за исключением случаев, когда у страховой компании на момент предложения к выкупу Агентством приостановлена либо отозвана лицензия на осуществление страховой деятельности.

17. Другие значимые характеристики или информация

17.1 Все остальные требования, не описанные в настоящем паспорте, должны соответствовать требованиям Стандартов Агентства

17.2 При предоставлении ипотечных кредитов/займов на этапе строительства рефинансирование таких кредитов/займов осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика на построенную квартиру/жилой дом и ипотеки квартиры/жилого дома и земельного участка/права аренды земельного участка, на котором он расположен, в том числе с оформлением закладной в соответствии со Стандартами Агентства. На дату рефинансирования таких кредитов/займов (дату выкупа закладной) выраженное в процентах отношение остатка ссудной задолженности к рыночной стоимости предмета ипотеки (рыночная стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться заключением независимого оценщика (отчетом об оценке) не превышает значения коэффициента К/З, с учетом которого был предоставлен ипотечный кредит/заем

18. Дополнительные условия выкупа закладных Агентством

18.1. В случае, когда ипотечный кредит/заем предоставлен на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме или строительство жилого дома в пределах территории организованной комплексной малоэтажной застройки и приобретаемая квартира/построенный жилой дом с земельным участком  выступают предметом ипотеки, рефинансирование такого ипотечного кредита (займа) Агентством (покупка закладной) осуществляется после государственной регистрации прав собственности заемщика (заемщиков) на квартиру/жилой дом и ипотеки квартиры/жилого дома с земельным участком, в том числе с оформлением закладной в соответствии со Стандартами Агентства.

18.2. В случае, когда ипотечный кредит (заем) предоставлен на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме, а предметом ипотеки выступает имеющаяся квартира, рефинансирование такого ипотечного кредита (займа) Агентством (покупка закладной) может быть осуществлено до завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию), если Агентству предоставлено подтверждение целевого использования средств кредита (займа) и полной оплаты заемщиком (заемщиками) договора участия в долевом строительстве (или уступки прав по договору участия в долевом строительстве).

18.3 Пункт 18.2 настоящего Паспорта не применим в случаях, когда ипотечный кредит/заем предоставлен на строительство жилого дома в пределах территории организованной комплексной малоэтажной застройки.


[1] Для целей настоящих Специальных условий под юридическими лицами -продавцами (цедентами по договорам уступки права требования) - понимаются:

  • застройщики;
  • инвесторы, оплатившие стоимость жилого помещения непосредственно застройщику по договору участие в долевом строительстве;
  • любые по счету правообладатели строящегося жилого помещения, независимо от того, сколько договоров уступки прав требования на жилое помещение было заключено до него «по цепочке», при условии отсутствия в «цепочке» физических лиц как собственников или как индивидуальных предпринимателей;
  • управляющие компании, осуществляющие доверительное управление средствами (имуществом) Паевого инвестиционного фонда (ПИФ) при условии, что приобретаемое жилое помещение находится в общей собственности владельцев инвестиционных паев и среди владельцев инвестиционных паев этого ПИФ на момент совершения сделки купли-продажи отсутствуют физические лица;
  • управляющие компании, осуществляющие доверительное управление средствами (имуществом) ПИФ, при условии, что среди владельцев инвестиционных паев этого ПИФ на момент заключения договора участия в долевом строительстве или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве отсутствуют физические лица;
  • юридические лица, которые приобрели жилое помещение после окончания строительства по договору купли-продажи у другого юридического лица (при условии, что в «цепочке» отсутствовали физические лица как собственники или как индивидуальные предприниматели);
  • юридические лица, которые приобрели жилое помещение путем участия в жилищном кооперативе, жилищно-строительном кооперативе в случаях, установленных законодательством РФ.

Документы, подтверждающие приобретение у юридического лица:

  • Договор участия в долевом строительстве.
  • Соглашение (договор) уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.
  • Акт приема-передачи квартиры, подписываемый застройщиком и заемщиком.
  • Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры).

[2] Здесь и далее по тексту Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

[3] Территория комплексного проекта малоэтажного строительства, сведения о которой внесены в перечень наименований и адресов территорий застройки, публикуемый на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru).

[4] Под ипотечным страхованием понимается страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору/договору займа при предоставлении ипотечных кредитов/займов со значением коэффициента «кредит/залог» свыше 70%.