Наверх
АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Архив ипотечных продуктов

Молодые ученые

Разъяснения об оформлении ипотечных сделок по продукту «Молодые ученые» в случае приобретения (строительства) жилого помещения молодым ученым, состоящим в браке, а также молодым ученым – лицом мужского пола до 27 лет

29.10.2012

Изменение 26.11.2013

В ходе реализации ипотечного продукта Агентства «Молодые ученые» партнеры Агентства столкнулись с проблемными ситуациями, негативно влияющими на решение жилищного вопроса молодыми учеными, которые хотели бы получить ипотечные кредиты/займы (далее – кредиты) на приобретение (строительство жилья) в рамках данного продукта Агентства. Эффективность реализации продукта связана как с несовершенством нормативно-правовой базы, регулирующей предоставление субсидий молодым ученым, так и требованиями Стандартов Агентства, направленными на снижение рисков Агентства как залогодержателя в случае рефинансирования предоставленных в рамках указанного продукта кредитов/займов.

1. В частности, установленные законодательством условия предоставления субсидии молодому ученому не соответствуют требованиям Агентства в случае если молодой ученый на момент заключения ипотечной сделки состоит в браке.

В соответствии с пунктами 2 и 3 «Правил предоставления молодым ученым социальных выплат на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы» (утв. постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 – 2015 годы»; далее – Правила) социальная выплата является формой государственной финансовой поддержки молодых ученых и может быть направлена на покупку жилого помещения, в том числе с привлечением средств жилищного кредита (включая ипотечный) или займа, оформленного в соответствии с законодательством Российской Федерации. Право молодого ученого на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты удостоверяется именным свидетельством – государственным жилищным сертификатом (далее – сертификат). Учитывая, что сертификат именной, по сложившейся практике расчета размера и порядка предоставления субсидий молодым ученым (владельцам сертификата) субсидия предоставляется при оформлении жилого помещения в собственность только молодого ученого. В случае если молодой ученый состоит в браке, и оба супруга желают оформить жилое помещение в общую совместную собственность, субсидия не предоставляется.

В то же время Стандартами Агентства предусмотрено, что в случае приобретения жилого помещения, передаваемого в залог, супругами в период брака на имя одного из супругов с письменного и нотариально удостоверенного согласия другого супруга, собственниками и залогодателями должны выступать оба супруга, так как вышеуказанное имущество вне зависимости от того, на кого оно оформлено, является их совместной собственностью. При этом оба супруга должны быть включены также в состав должников по кредитному договору/договору займа и, соответственно, должны быть указаны как должники-залогодатели в закладной.

Таким образом, наблюдается несоответствие в требованиях предоставления субсидий молодым ученым, состоящим в браке, и Стандартов Агентства.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Также нормами Семейного кодекса РФ (п. 1 ст. 33) установлено, что если брачным договором не установлено иное, действует законный режим имущества супругов. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, применяемым в отношении имущества, нажитого супругами во время брака (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Отсюда следует, что при приобретении (строительстве) молодым ученым, состоящим в браке, жилого помещения, в том числе с использованием кредитных (заемных) средств, и оформлении права собственности на свое имя (как того требуют Правила) с письменного и нотариально удостоверенного согласия супруга, законный режим имущества супругов не изменяется, а приобретенное (построенное) жилое помещение находится в общей собственности супругов.

Учитывая нормы семейного законодательства, по мнению Агентства, требуется доработка положений нормативно-правовой базы, регулирующей предоставление субсидий молодым ученым, если они состоят в браке. Агентство уже выступило с инициативой внести соответствующие поправки. Ожидается, что предложенные изменения будут внесены. Одновременно с этим в целях предоставления уже в настоящее время возможности молодым ученым воспользоваться продуктом Агентства «Молодые ученые», а партнерам Агентства – возможности рефинансирования таких кредитов/займов, Агентство разъясняет следующие возникшие на практике проблемные ситуации.

1.1. Молодой ученый (владелец сертификата) имеет доход, но его недостаточно для получения ипотечного кредита/займа по условиям продукта. При этом имеется доход у супруга.

1.2. Молодой ученый (владелец сертификата) не имеет дохода (находится в отпуске по уходу за ребенком). При этом есть супруг с доходом, достаточным для получения кредита/займа.

1.3. Молодой ученый (владелец сертификата) имеет достаточный для получения кредита/займа доход, есть супруг без доходов.

Во всех перечисленных ситуациях по условиям продукта «Молодые ученые» оба супруга могут выступать заемщиками. Расчет платежеспособности заемщиков по ипотечной сделке производится с учетом доходов обоих супругов. Супруг молодого ученого (владельца сертификата) дает нотариально удостоверенное согласие на оформление жилого помещения в собственность молодого ученого, а также на залог жилого помещения. Таким образом, заемщиками в ипотечной сделке будут выступать оба супруга (в двух последних примерах один из супругов с нулевым доходом), а жилое помещение оформляется в собственность молодого ученого. Можно отметить, что в третьей ситуации супруги также вправе заключить брачный договор об установлении режима единоличной собственности молодого ученого в отношении жилого помещения – предмета ипотеки, а также долга по кредиту/займу.

При отсутствии заключенного между супругами брачного договора об изменении законного режима имущества приобретенное жилое помещение будет находиться в общей совместной собственности супругов вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. В закладной в данном случае оба супруга указываются в качестве должников и залогодателей с указанием вида собственности – «общая совместная».

После получения средств субсидии и полного расчета с продавцом за приобретенное жилое помещение закладные могут быть рассмотрены Агентством на предмет выкупа в рамках реализации продукта «Молодые ученые», несмотря на отсутствие в свидетельстве о регистрации права собственности сведений об общей совместной собственности супругов (будет указано «собственность»). После совершения сделки и расчетов с продавцом супруги вправе получить новое свидетельство о праве общей совместной собственности в отношении приобретенного жилого помещения по своему усмотрению.

В случае возникновения сложностей с государственной регистрацией права и ипотеки или выдачей закладной первоначальному залогодержателю в связи с расхождением в ЕГРП и закладной наименования вида права в качестве должника и залогодателя в закладной возможно указывать молодого ученого (этот вариант оформления закладной менее предпочтителен).

2. Требование Стандартов Агентства об обязательном представлении первичному кредитору/займодавцу военного билета потенциальным заемщиком – лицом мужского пола в возрасте до 27 лет при обращении за получением ипотечного кредита/займа также является препятствием для определенной категории молодых ученых получить ипотечный кредит/заем по продукту Агентства «Молодые ученые». При этом если такой молодой ученый не состоит в браке или у супруга молодого ученого отсутствуют доходы, или доходов супруга недостаточно для получения ипотечного кредита/займа, то он не может воспользоваться продуктом Агентства «Молодые ученые», так как по Стандартам Агентства в описанной ситуации доходы молодого ученого не могут быть учтены.

Отсрочка от призыва на военную службу на время обучения в аспирантуре по Стандартам Агентства не может считаться подтверждением отсрочки от прохождения гражданином военной службы до достижения им 27 лет на основании следующих положений законодательства. В соответствии с пп. б) п. 2 ст. 24 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданам, получающим послевузовское профессиональное образование по очной форме обучения в имеющих государственную аккредитацию образовательных учреждениях высшего профессионального образования или научных учреждениях, имеющих лицензию на ведение образовательной деятельности по образовательным программам послевузовского профессионального образования, предоставляется отсрочка от призыва на военную службу на время обучения, но не свыше нормативных сроков освоения основных образовательных программ и на время защиты квалификационной работы, но не более одного года после завершения обучения по образовательной программе послевузовского профессионального образования. То есть до достижения потенциальным Заемщиком возраста 27 лет существует риск неполучения им звания кандидата наук и, как следствие, призыва его на срочную военную службу.

Однако в рамках продукта «Молодые ученые» Агентство готово рассматривать на предмет выкупа закладные, по которым доходы молодых ученых – лиц мужского пола до 27 лет при отсутствии военного билета будут учитываться, при соблюдении дополнительно следующих условий и требований:

  1. на дату заключения кредитного договора/договора займа возраст молодого ученого 25 лет и более;
  2. молодым ученым представлено удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу (приписное свидетельство), содержащее соответствующую запись о предоставлении отсрочки от призыва на военную службу;
  3. выписка из протокола заседания научного совета кафедры/факультета, содержащая рекомендацию к защите диссертации на соискание научной степени/рекомендацию вынести диссертацию на предварительное обсуждение (предзащиту);
  4. работа в одном из учреждений, предусмотренных продуктом «Молодые ученые».

3. Кроме того, при анализе документов при оформлении ипотечных сделок по продукту «Молодые ученые» выявлено, что в трудовых книжках молодых ученых могут содержаться записи по наименованию должности «Ведущий инженер» или «Главный инженер», что при сравнении уровня оплаты труда и функционала может быть идентично должности «Инженер-исследователь», предусмотренной условиями продукта «Молодые ученые». Однако в таких случаях документы молодых ученых, имеющих соответствующие должности, могут быть приняты для рассмотрения только в случае представления заемщиком справки о защите кандидатских минимумов или выписки научного совета кафедры/факультета, содержащую рекомендацию к защите диссертации на соискание научной степени/ рекомендацию вынести диссертацию на предварительное обсуждение (предзащиту), или документа, подтверждающего наличие ученой степени.