Наверх
АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Архив ипотечных продуктов

Социальная ипотека: перекредитовать дом

Параметр Описание

1

Краткое наименование

Ипотечный кредитный продукт «Социальная ипотека: перекредитовать дом»

2

Назначение

2.1. Для повышения доступности жилья экономического класса для отдельных категорий граждан.

2.2. Для повышения эффективности реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» (далее – Программа).

1. Термины и определения

Все встречающиеся по тексту паспорта термины и определения толкуются и применяются в соответствии со Стандартами АИЖК[1].

2. Основные условия ипотечного кредитного продукта АИЖК

1

Цель кредитования

1.1. Погашение задолженности по действующему ипотечному кредиту/займу (далее – предшествующий кредит), предоставленному на цели:

  • приобретения индивидуального жилого дома с земельным участком, на котором расположен такой дом;
  • приобретения земельного участка и строительство на нем жилого дома на основе договора с застройщиком;
  • приобретения индивидуального жилого дома путем его строительства на основе договора с застройщиком на принадлежащем заемщику на праве собственности/праве аренды земельном участке;
  • погашения Ипотечного кредита, ранее предоставленного на приобретение жилого дома с земельным участком/правом аренды земельного участка.

2

Требования к заемщикам и залогодателям

2.1. Заемщики и залогодатели должны соответствовать требованиям Стандартов АИЖК.

2.2. Хотя бы одним из заемщиков-залогодателей должен являться гражданин, относящийся к Перечню социальных категорий.

2.3. В отношении состава заемщиков/залогодателей дополнительно предъявляются следующие требования:

2.3.1. Состав заемщиков по предшествующему кредиту при перекредитовании может изменяться.

2.3.2. Состав залогодателей по предшествующему кредиту при перекредитовании может изменяться только в случаях, когда:

  • изменение состава залогодателей обусловлено изменением состава собственников Предмета ипотеки;
  • необходимость изменения состава залогодателей продиктована требованиями законодательства РФ;
  • необходимость изменения состава залогодателей продиктована требованиями Стандартов, социальной программой и/или иных регламентирующих документов Агентства.

2.3.3. Один из заемщиков-залогодателей по предшествующему кредиту должен являться заемщиком-залогодателем при перекредитовании.

2.4. На дату перекредитования в отношении заемщиков и/или залогодателей по предшествующему кредиту должны отсутствовать следующие обстоятельства:

2.4.1. Основания для предъявления предшествующим кредитором требований о полном досрочном погашении предшествующего кредита.

2.4.2. Предъявленный предшествующим кредитором иск об обращении взыскания на Предмет ипотеки/взыскании долга (части долга).

2.4.3. Факты отказа представителю предшествующего кредитора в проведении проверки фактического наличия, состояния и условий содержания Предмета ипотеки.

2.4.4. Факты предъявления любых требований/исков, удовлетворение которых может повлечь прекращение права собственности залогодателя на Предмет ипотеки и/или прекращение ипотеки.

3

Требования к предшествующему кредиту и к качеству обслуживания долга по предшествующему[2] Ипотечному кредиту

3.1. В качестве предшествующих кредитов рассматриваются только Ипотечные кредиты, отвечающие следующим условиям (на дату перекредитования)[3]:

3.1.1. Предшествующий кредит предоставлен на цели, соответствующие целям, определенным п. 1.1. паспорта.

3.1.2. Валюта предшествующего кредита – рубли РФ либо иностранная валюта.

3.1.3. По предшествующему кредиту произведены ежемесячные платежи не менее чем за 9 (девять) процентных периодов.

3.1.4. По предшествующему кредиту, выданному на строительство жилого дома, оформлено право собственности заемщика на построенный жилой дом.

3.1.5. Ипотечный кредит не был реструктурирован[4], то есть на основании соглашений с заемщиком не были изменены существенные условия предшествующего кредитного договора/договора займа в сторону, более благоприятную для заемщика, включая (но не ограничиваясь) снижение процентной ставки, увеличение срока возврата основного долга, увеличение суммы основного долга, изменение графика уплаты процентов.

3.1.6. По предшествующему Ипотечному кредиту не допущено просрочек осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней.

3.1.7. Отсутствуют непогашенные просрочки по уплате страховых взносов по договору(-ам) страхования, заключенному(-ым) в соответствии с требованиями кредитного договора/договора займа (с учетом условий действующих дополнительных соглашений к заключенным договорам страхования при их наличии).

4

Валюта Ипотечного кредита

Рубли РФ.

5

Размер Ипотечного кредита

5.1. Минимальная сумма – 0,3 млн. руб.

5.2. Максимальная сумма определяется как наименьшая из двух величин:

  • максимальный размер Ипотечного кредита устанавливается по регионам Российской Федерации в соответствии с решением Агентства;
  • сумма всех обязательств[5] заемщика перед предшествующим кредитором по предшествующему кредитному договору/договору займа.

В случае недостаточности максимальной суммы для погашения всех обязательств заемщика перед предшествующим кредитором Ипотечный кредит выдается только при условии, что недостающую сумму заемщик вносит за счет собственных средств.

В случае если валюта предшествующего кредита отличается от валюты выдаваемого Ипотечного кредита, сумма Ипотечного кредита рассчитывается в рублях РФ по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату фактического предоставления Ипотечного кредита.

6

Порядок предоставления

Ипотечный кредит предоставляется единовременно.

7

Вид обеспечения

7.1. При отсутствии в заключенном заемщиком с предшествующим кредитором договоре об ипотеке/кредитном договоре/договоре займа запрета на последующий залог либо при наличии согласия предшествующего кредитора на последующий залог – последующий залог Предмета ипотеки в силу договора в пользу последующего кредитора.

При этом согласие предшествующего кредитора, в качестве которого выступает Агентство/Инвестор, на оформление последующего залога предоставляется в случае, если согласно последующему кредитному договору выдача Ипотечного кредита обусловлена:

  • получением последующим кредитором письменного заявления (поручения) заемщиков о перечислении суммы Ипотечного кредита на корреспондентский счет предшествующего кредитора в счет исполнения обязательств по предшествующему кредиту;
  • внесением заемщиком на счет, предназначенный для выдачи Ипотечного кредита, разницы между суммой задолженности по предшествующему кредиту и Ипотечному кредиту (при наличии такой разницы);
  • совершением заемщиком всех предусмотренных предшествующим договором действий, направленных на принятие предшествующим кредитором денежных средств в счет полного досрочного исполнения обязательств (при необходимости).

7.2. При наличии в заключенном заемщиком с предшествующим кредитором договоре об ипотеке/кредитном договоре/договоре займа запрета на последующий залог либо при отсутствии согласия предшествующего кредитора на последующий залог:

  • на период с даты предоставления Ипотечного кредита до даты регистрации залога Предмета ипотеки в пользу последующего кредитора последний самостоятельно определяет вид дополнительного обеспечения (поручительство физических лиц, залог имущества заемщика и пр.) либо не требует оформления дополнительного обеспечения;
  • в период с даты регистрации залога Предмета ипотеки в силу договора в пользу нового кредитора – залог Предмета ипотеки.

7.3. Страховое обеспечение:

  • Имущественное страхование;
  • Ипотечное страхование[6] при кредитовании с Коэффициентом К/З > 70%.

8

Требования к Предмету ипотеки (залоговому обеспечению)

8.1. Предмет ипотеки должен соответствовать требованиям раздела 5 Общей части Стандартов АИЖК.

8.2. Земельный участок и дом должны быть расположены на аккредитованных Агентством территориях малоэтажной застройки

8.3. Дополнительные требования:

8.3.1. Требования к жилому дому:

  • общая площадь – не более 250 кв. м (включая цокольный и подземный этажи);
  • этажность – не более чем три этажа;
  • строительство жилого дома осуществляется/осуществлено согласно типовому проекту;
  • фундамент:

а. каменный:

  • бутовый, бутобетонный:
    • ленточный;
    • столбчатый.
  • кирпичный:
    • ленточный;
    • столбчатый.

б. железобетонный:

  • ленточный:
    • сборный;
    • монолитный;
    • сборно-монолитный.
  • столбчатый;
  • свайный;
  • сплошная монолитная плита.
  • жилой дом должен быть подключен к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе сетям газоснабжения, холодного водоснабжения и канализации, действующим как минимум в пределах территории застройки, на которой находится жилой дом, сетям электроснабжения от энергоснабжающей организации. В отношении холодного водоснабжения допускается водоснабжение путем отбора из коллективных скважин с помощью автоматизированных систем подачи воды, в отношении канализации допускается наличие индивидуальных очистных сооружений с централизованным сбором отходов, в отношении горячего водоснабжения допускается использование индивидуальных газовых или электрических водонагревательных приборов;
  • состояние:

а. исправное техническое состояние; не требует капитального ремонта;

б. фундамент, стены, перекрытия и крыша в исправном состоянии и выполнены из сертифицированных материалов.

  • Допускаются отсутствие санитарно-технического оборудования и наличие только черновой отделки помещений, а именно:

а. стены отштукатурены;

б. на полу стяжка под устройство напольного покрытия;

в. электросиловая разводка проведена;

г. система отопления проложена и функционирует;

д. все оконные проемы оборудованы окнами;

е. входная дверь установлена.

  • по адресу жилого дома должна быть возможна регистрация по месту жительства.

8.3.2. Требования к земельному участку:

  • вид права:

а. право собственности заемщика на земельный участок;

б. право аренды заемщика на земельный участок, соответствующее следующим требованиям:

  • земельный участок предоставлен заемщику в аренду для строительства жилого дома либо в связи с приобретением расположенного на нем жилого дома в порядке, установленном законодательством РФ;
  • арендованный заемщиком земельный участок находится в государственной/муниципальной собственности;
  • заключенным заемщиком договором аренды земельного участка не установлен запрет на передачу права аренды такого участка в залог;
  • собственник земельного участка уведомлен о передаче права аренды земельного участка в залог в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ;
  • срок аренды составляет не менее срока исполнения кредитных/заемных обязательств;
  • категория земли – земли населенных пунктов;
  • вид разрешенного использования - разрешенное использование земельного участка должно обеспечивать его владельцу законное право на строительство и/или эксплуатацию жилого дома (с правом постоянного проживания/регистрации);
  • площадь земельного участка не должна быть более 2 000 кв. м, и при этом не должны нарушаться предельные значения по площади земельного участка для использования в целях жилищного строительства (эксплуатации жилого дома), которые установлены требованиями действующего законодательства и/или нормативными актами региональной власти.

9

Определение стоимости Предмета ипотеки

9.1. Определяется в соответствии со значением рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке Предмета ипотеки, отвечающем требованиям п. 5.12 раздела 5 Общей части Стандартов и составленном на дату по состоянию не ранее чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты заключения кредитного договора/договора займа (далее – Отчет об оценке).

9.2. Стоимость земельного участка принимается в расчет исходя из условия, что она не может быть более 30% от стоимости жилого дома (при превышении для расчета коэффициента К/З залоговая стоимость земельного участка принимается равной 50% от залоговой стоимости жилого дома).

10

Коэффициент «кредит/залог» (К/З)

10.1. Расчет Коэффициента К/З производится по формуле:

К/З = Сумма ипотечного кредита x 100%,
Cтоимость предмета ипотеки

Порядок расчета стоимости Предмета ипотеки определен п. 9 Паспорта.

10.2. Максимальное значение К/З – 90%.

11

Порядок подтверждения доходов заемщиков

Доходы заемщиков должны быть документально подтверждены в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК.

12

Коэффициент «платеж/доход» (П/Д)

12.1. Предельное значение Коэффициента П/Д определяется в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК:

П/Д =

П
Д

где:

П – размер ежемесячного платежа в рублях;

Д – доход заемщика (-ов), уменьшенный на величину постоянных расходов заемщика (-ов) согласно требованиям Стандартов АИЖК;

12.2. При оценке Доходов заемщика(-ов) применяются дополнительные ограничения по величине прожиточного минимума:

Д-П ≥ n Х ПМ

где:

n – количество заемщиков;

ПМ – величина прожиточного минимума на одного представителя трудоспособного населения, установленная нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен Предмет ипотеки.

13

Технология погашения Ипотечного кредита[7]

Технология-1

Технология-2

14

Другие значимые характеристики или информация

14.1. При кредитовании без оформления последующей ипотеки ставка на период до регистрации ипотеки в пользу нового кредитора не повышается, при оформлении закладной на Предмет ипотеки ставка не пересчитывается.

14.2. Ипотечные кредиты, процентные ставки по которым отличаются от установленных решением Агентства, рефинансированию Агентством не подлежат.

15

Дополнительные опции

Для расширения условий Ипотечного кредитного продукта могут быть применены дополнительные опции:

Наименование опции Технология-1 Технология-2

Лояльная ипотека

+ -

«+» - опция применяется;

«-» - опция не применяется.


[1] 1) Стандарты ипотечного жилищного кредитования ОАО «АИЖК» (Базовая часть);
2) Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) АИЖК (применяются по тексту паспорта в части, непротиворечащей требованиям Базовой части Стандартов АИЖК).

[2] В качестве предшествующих кредитов могут выступать:

а) Ипотечные кредиты, которые были рефинансированы Агентством и права требования по которым на дату перекредитования принадлежат Агентству либо Инвестору (юридическому лицу, являющемуся владельцем закладной, с которым у Агентства заключен договор об оказании услуг по обслуживанию закладных (договор сервиса));

б) Ипотечные кредиты, которые не были рефинансированы Агентством и права требования по которым на дату перекредитования не принадлежат Агентству/Инвестору. При этом условия и схемы кредитования на погашение предшествующих кредитов в каждой из указанных групп имеют ряд особенностей.

[3] Информация о качестве обслуживания заемщиком долга подтверждается платежными документами, свидетельствующими о своевременности и полноте внесения заемщиком денежных средств в счет погашения задолженности по предшествующему кредиту, либо выпиской по счету, используемому для погашения задолженности, либо отчетом, полученным из бюро кредитных историй. В случае если кредитор/займодавец, предоставляющий Ипотечный кредит в соответствии с настоящим паспортом, имеет возможность самостоятельно оценить историю погашения заемщиком имеющегося долга (в полном объеме) посредством обращения к информационным системам Агентства, получение указанных подтверждающих документов не требуется.

[4] Исключение составляют случаи, когда:

  • кредитный договор/договор займа по предшествующему кредиту предусматривает возможность изменения процентной ставки в течение срока жизни Ипотечного кредита;
  • процентная ставка снижена заемщику по решению Агентства в соответствии с Критериями снижения процентных ставок по ипотечным кредитам (займам), находящимся на сопровождении ОАО «АИЖК», утвержденными распоряжением исполнительного директора по администрированию ипотечных операций ОАО «АИЖК» от 08.10.2012 №163-р.

[5] В расчет суммы Ипотечного кредита могут быть включены исключительно остаток основного долга и сумма плановых платежей в счет уплаты процентов по состоянию на дату поступления средств в счет полного досрочного погашения предшествующего Ипотечного кредита. Просроченные платежи, а также начисленные штрафы и пени не включаются в расчет суммы Ипотечного кредита и не подлежат погашению за счет его средств.

[6] Под ипотечным страхованием понимается страхование гражданской ответственности заемщика по риску неисполнения обязательств по возврату Ипотечного кредита и уплаты процентов.

[7] О возможности применения различных технологий в рамках продукта Агентством будет сообщено дополнительно.